Le rachat par la Société coréenne du foncier et du logement (LH) des logements dont les locataires ont été victimes de fraudes au bail (jeonse) a dépassé les 10 000 unités à la fin du mois dernier. Le ministère du Territoire, des Infrastructures et des Transports a indiqué avoir reconnu 609 dossiers supplémentaires de victimes de fraudes au bail au cours du seul mois de juillet, portant le nombre cumulé de reconnaissances à 40 278 dossiers.
 [코리안투데이] Point presse sur l’état d’avancement des rachats de logements victimes de fraudes au bail © 장형임 기자 |
Le ministère du Territoire, des Infrastructures et des Transports (ministre Kim Yun-deok) a tenu, les 8, 15 et 22 juillet, trois réunions plénières du Comité de soutien aux victimes de fraudes au bail, au cours desquelles 1 476 dossiers ont été examinés, dont 609 ont été définitivement approuvés en tant que dossiers de victimes de fraudes au bail. Parmi ces 609 dossiers approuvés, 563 correspondent à de nouvelles demandes (y compris des demandes renouvelées), et 46 concernent des cas où, après contestation d’une décision antérieure, le respect des conditions prévues à l’article 3 de la loi sur les victimes de fraudes au bail a été confirmé a posteriori.
Sur les 867 dossiers restants, 482 ont été rejetés faute de remplir les conditions requises, et 177 ont été écartés du dispositif, le remboursement intégral du dépôt de garantie étant possible grâce à l’assurance caution et au privilège de remboursement prioritaire. Quant aux 208 recours, ils ont été rejetés, les conditions étant toujours jugées non satisfaites.
Depuis l’entrée en vigueur du dispositif, le comité a reconnu au total 40 278 dossiers de victimes de fraudes au bail et a rendu 1 212 décisions demandant la coopération pour un sursis en urgence aux ventes aux enchères judiciaires et administratives. Les aides fournies à ces personnes en matière de logement, de financement ou de procédures juridiques s’élèvent à 72 483 mesures cumulées. Sur les 67 618 dossiers traités à ce jour par le comité, 59,6 % ont été approuvés, 23,0 % rejetés, 10,1 % écartés du dispositif et 7,3 % correspondent à des recours rejetés.
Le point marquant concerne le bilan des rachats de logements sinistrés. Au 31 du mois dernier, la LH avait racheté 10 256 logements victimes de fraudes au bail, franchissant pour la première fois le cap des 10 000 unités. Le rythme des acquisitions s’accélère également. Limité à 90 logements sur l’ensemble de l’année 2024, le rachat est passé à une moyenne mensuelle de 163 unités au premier semestre 2025, puis de 654 au second semestre, avant d’atteindre une moyenne de 752 par mois de janvier à juillet de cette année, soit 5 265 logements acquis sur cette seule période. Sur les 23 712 concertations préalables en cours, 14 657 demandes de rachat ont été formulées et 10 256 acquisitions ont effectivement été réalisées.
Le rachat des logements sinistrés est un dispositif fondé sur l’article 25 de la loi sur les victimes de fraudes au bail : la LH, en tant qu’opérateur de logement public, exerce à la demande de la victime son droit de préemption pour se porter adjudicataire du logement lors des enchères judiciaires ou administratives et en faire l’acquisition. La victime peut convertir en dépôt de garantie la plus-value dégagée par un prix d’adjudication inférieur au prix normal d’achat, continuer à résider dans le logement concerné pendant dix ans au maximum et, au moment de son départ, récupérer cette plus-value pour réparer son préjudice. Permettre à la victime menacée de perdre son logement de rester là où elle vivait constitue le cœur de ce dispositif.
Pour accélérer davantage le rythme des rachats, le ministère du Territoire et la LH ont mis en place des réunions de suivi des acquisitions ainsi qu’une procédure accélérée (fast-track). Cette procédure regroupe en une seule étape la concertation préalable au rachat et la demande d’acquisition, et fixe des délais de traitement par étape afin de réduire la durée globale. Les deux organismes prévoient de se concerter en continu avec les tribunaux régionaux, notamment sur la poursuite des ventes aux enchères, afin de soutenir la stabilité résidentielle des victimes.
Les locataires en difficulté du fait d’une fraude au bail peuvent déposer une demande de reconnaissance en tant que victime auprès de la ville ou de la province dont dépend leur domicile. Une fois reconnues comme victimes par décision du comité, elles peuvent être informées des mesures de soutien par l’intermédiaire du centre de soutien et de prévention des préjudices liés au bail de la Société coréenne de garantie du logement urbain (HUG) et de ses agences. Les locataires non reconnus comme victimes, ou dont la situation a été tranchée en application des points b) et c) du paragraphe 4 de l’article 2 de la loi sur les victimes de fraudes au bail, peuvent former un recours au titre de l’article 15 de cette même loi ; et même en cas de rejet du recours, ils pourront, si leur situation évolue par la suite, déposer une nouvelle demande et être reconnus comme victimes.
Parallèlement à la réparation des préjudices, l’accent est également mis sur la prévention. Le ministère du Territoire et la HUG mènent un projet de conseil pour des contrats sûrs dans huit centres de soutien et de prévention des préjudices liés au bail répartis sur tout le territoire — à Séoul, Busan, Daegu, Incheon, Gwangju, Daejeon, dans la province de Gyeonggi et dans celle du Jeolla du Sud —, afin que les futurs locataires puissent vérifier au préalable, avant la signature, les rapports de droits et les facteurs de risque. Les locataires sur le point de signer un contrat peuvent se rendre dans ces centres pour bénéficier de conseils sur l’analyse des rapports de droits portant sur le bien loué, l’examen des clauses de l’acte de contrat et les précautions à prendre pour un contrat sûr. Les informations correspondantes sont également disponibles sur le portail Ansim Jeonse de la HUG (www.khug.or.kr).
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