인천 원도심 저층주거지 재생사업의 성과와 추진방향

인천 노후 저층주거지 활성화를 위한 주민참여 정책방향 ”의 연구결과를 공유하고, 지난 13년간 지속된 인천형 저층주거지 재생사업의 경험과 발전방향을 전문가, 공무원, 관계자와 함께 논의하기 위해 마련되었다. ※ 행사자료집은 연구원 홈페이지(http://www.ii.re.kr/)의 “연구보고서-기타간행물”에서 확인 및 다운로드 하실 수 있습니다.

[코리안투데이] 인천 원도심 저층주거지 재생사업의 성과와 추진방향 (사진 제공: 인천연구원)

[참고자료 01 : 행사 개요 및 프로그램] ■ 행사 개요 ○ 일시 : 2026년 9월 29일(화) 14:00~16:00 ○ 장소 : 제물포구 도시재생지원센터 2층 회의실 ○ 주제 : 인천 원도심 저층주거지 재생사업의 성과와 추진방향 ○ 주최‧주관 : 인천연구원 ■ 프로그램 □ 14:00~14:10 개회식 ○ 개회 및 참석자 소개 : 기윤환(인천연구원 도시공간연구부장) ○ 인 사 말 : 최계운(인천연구원장) □ 14:10~15:10 주제발표 ○ 발표 1 :조상운 선임연구위원(인천연구원) – “인천형 저층주거지 재생사업의 발전방향”

○ 발표 2 : 김효진 사무국장(제물포도시재생 사회적협동조합연합회) – “제물포마을관리조합 운영 경험과 성과” ○ 발표 3 : 정혜영 사무국장(인천 마을관리협동조합 협의회) – “인천 저층주거지 재생, 그 다음” □ 15:10~15:30 중간휴식 □ 16:15~17:00 지정토론 및 종합토론 ○ 좌장 : 이영범 교수(경기대학교 건축학과) ○ 토론　: 최종석 이사장(화수정원 마을관리사회적협동조합) [참고자료 02 : 발제원고 및 토론문 요약] 1.

발표문 1) 인천형 저층주거지 재생사업의 발전방향 –조상운 선임연구위원 (인천연구원) ○ (인천 노후 저층주거지재생정책동향) 인천시는 정비사업 해제지역에 대한 대안으로 2013년부터 인천형 저층주거지 재생사업을 지속적으로 추진해 왔으며, 이는 1)생활밀착형 물리환경 개선, 2)주민공동이용시설 건립 및 활성화, 3)주민주도 재생기반 마련, 4)신규사업으로 확대 전환 등 성과를 낸 타 시도에서 보기 힘든 선진적인 사례임 ○ (인천 저층주거지재생정책지속 추진 필요성) 그럼에도 불구하고 인천은 법적 쇠퇴지역이 확대되고 있으며, 정비사업 추진은 장기화되고 있는 등 재생정책의 추진 필요성이 높음.

특히 제물포구는 저출생, 초고령화, 청년이탈, 물리적 노후화가 복합적으로 진행되며, 광역시 중 부산 영도구 다음으로 소멸위험지수가 높은 수준임 ○ (제물포구 노후 저층주거지재생사업의 성과와 과제)제물포구는 타 군구에 비해 도시재생사업에 가장 많은 노력을 기울이는 자치구로, 다양한 주민참여 프로그램 운영 실적과 경험이 축적되어 있고 기초센터, 조례, 연합회 등 제도적 기반과 지원체계를 구축하고 있음 ○ (인천형 저층주거지재생사업의 지속적 추진을 위하여) 첫째, 주민자치회 중심 사업추진 체계 재점검, 둘째, 노후주택 정비,개량 목표 강화, 셋째, 사업완료 후 주민주도 마을관리 지원 확대, 넷째, 노후 저층주거지 정비 재생을 위한 통합적 관리전략 수립 등 실천과제를 통해 인천형 주거지재생 모델을 구축해야 함 2) 제물포마을관리조합 운영 경험과 성과 –김효진 사무국장 (제물포도시재생 사회적협동조합연합회) ○ 도시재생사업이 종료되어도 지역과 주민은 계속 남기 때문에, 사업 종료 이후 지역을 관리·지원하는 체계가 중요함.

국토부 가이드북상 마관협은 기초생활인프라 관리, 생활서비스 제공, 공동체 회복까지 폭넓은 역할을 부여받았지만, 현장에서는 여전히 주민공동이용시설을 운영하는 초기 단계에 머물러 있음 ○ 임의단체였던 주민협의체가 협동조합(사업체)으로 전환되는 과정에서 사업자등록, 인사·계약, 세금, 입찰 등 행정·경영 부담이 크게 늘어나는 현실적 어려움이 있으며, 전국 약 300개 마관협 중 매년 경영공시를 이행할 수 있는 곳은 100개 안팎에 불과함 ○ 개별 조합의 한계를 넘어서기 위해 제물포지역 4개 마관협이 연합회를 결성했으며, 화수정원, 금창·쇠뿔, 송림골 등 조합별 특화 사업을 추진함 ○ 현재는 ‘거점공간 운영’ 단계(1.5단계)로, 향후 공공·민간 매출 확대(2단계)를 거쳐 아파트 관리비처럼 구독형 서비스로 자생하는 비즈니스 모델(3단계)로 발전해야 함 ○ 제도적으로는 주택관리업처럼 ‘지역관리업’ 등록 제도 신설, 지역관리구역 지정, 마관협이 없는 지역은 주민자치회 활용을 검토하는 등 방안을 제안함 인천 저층주거지 재생, 그 다음 –정혜영 사무국장 (인천 마을관리협동조합 협의회) ○ 2011년 서울시 재개발·재건축 해제센터에서의 경험을 시작으로 약 15년간 도시재생 현장을 지켜봐 옴.

장기적으로 일자리·생활SOC·주거가 함께 어우러지는 생활권 단위의 통합 모델(직주락)로 나아가야 하며, 이를 지속적으로 운영할 주체로서 ‘지역관리기업’과 이를 뒷받침할 재원·거버넌스 구조가 필요함 ○ 과거 서울 출신 건축사를 대거 영입했다가 지역 이해 부족과 거리 문제로 어려움을 겪었던 경험이 있어, 현장지원조직 인력이 직접 필드로 나가 지역 인재를 키워야 함.

○ 사회적기업·자활기업·마을기업 등 지역 내 사회적경제 주체와의 협업 확대, 도시재생기금 등 재원 마련 방안, 행정 통합이 중요하며, 공간·일자리·공동체 기반의 지속가능성이라는 세 박자가 맞아야 인천형 재생모델의 실질적 동력이 생길 것임 2. 토론내용 1) 이영범 (경기대학교 건축학과 교수) ○ 제물포구 전체 노후 저층주택 비중이 95%에 달하는 상황에서, 13년간 주거지재생사업에 약 7,385억 원이 투입됐음에도 정주환경이 크게 개선되지 않았다는 평가가 있음.

그럼에도 그 성과로 마을관리사회적협동조합(이하 마관협)이 연합회 형태로 형성·운영되고 있으며 이것이 향후 민간 주도의 ‘민민 거버넌스’로서 인천형 주거지재생모델, 나아가 지역관리기업으로 발전할 잠재력이 있을 것임 ○ 각 토론자는 다음 질문에 대한 답변과 함께 토론을 진행해주기 바람 – 최종석(마관협 지속가능성, 주민신뢰), 윤경아(마을주택관리소 권한의 민간 이양 가능성), 김효진(마관협의 시범사업 수행 역량), 박병식(생활복지서비스 결합형 확장과 행정 체계 정비), 이왕기(2027년 이후 비전과 연구원 역할), 박흥식(시의회 차원의 제도 개선), 정혜영(시범사업 실행을 위한 즉각적 과제) 2) 최종석 이사장 (화수정원 마을관리사회적협동조합) ○ 화수정원 조합은 2021년 9월 설립 후 5년차를 맞이함.

초기부터 다른 3개 마을관리협동조합 이사장들과 사업자등록증·정관 등을 서로 공개하며 신뢰관계를 쌓아왔고, 최근 돌봄 분야 협업을 시작함. 조합의 본질은 물리적 지원이 아니라 마음으로 움직이는 관계에 있음 ○ 최근 정거장 명칭이 마을 이름으로 바뀌고, 추석 연휴 중 취약계층 물품·택배 보관과 선물 배분을 조합이 행정 대신 처리하였고, 전자제품·커튼·보일러 등 사소한 생활 불편을 즉시 해결해주는 등 정서적 교류가 이루어지고 있음 ○ 조합원 25명 중 15명은 4대보험 가입 정규 인력, 10명은 기초생활수급자 등이며, 이를 통해 노인 일자리 23개를 창출함.

향후 마을주택관리소를 마관협이 직접 운영할 수 있는 기반과 재정 지원이 필요함 ○ 마을에 사람 사는 온기를 지속시킬 수 있도록 인천연구원과 인천시의 지속적 관심과 지원을 당부함 3) 윤경아 주거정비과 팀장 (인천광역시) ○ 현재 인천에 34개의 마을주택관리소가 지정·운영 중이나, 마관협 등 민간조직이 아닌 자치구가 직접 기간제 근로자를 채용해 운영하는 구조임.

제물포구·계양구를 제외하면 대부분 공공근로·지역일자리 형태의 순환 인력이라 상주 근무가 이루어지지 않는 한계가 있음 ○ 재정은 시비 연 8억 원 규모를 시·구 5:5로 분담하고 있으나, 재원이 주거환경정비기금이어서 인건비 지원이 구조적으로 불가능하다는 제도적 제약이 있음 ○ 현재 운영 서비스는 취약계층 집수리, 무인택배함, 공구대여 등으로 제한적이라는 점을 인정하면서, 확대 방안을 검토 중이며 10월 중 인천연구원에 마을주택관리소 고도화 방안을 정책연구과제로 신청할 계획임 4) 박병식 도시재생혁신과 과장 (인천광역시 제물포구) ○ 마을주택관리소를 기반으로 한 생활·교육·경제 통합 플랫폼이 도시재생이 궁극적으로 지향해야 할 방향이지만 인천도시기본계획(생활권계획)과 도시재생전략계획 간 연계가 아직 미흡함 ○ 노후 저층주거지 집수리 활성화를 위해 ‘특정건축물 정리에 관한 특별조치법'(2026.12.17 시행 예정)을 근거로 해서 무허가·용도변경·대수선 미신고 건축물의 양성화를 적극 추진하겠음 ○ 국토부 뉴딜사업과 달리 인천형 재생사업은 사회적경제조직에 대한 지속적 재정지원 근거(지원비·사업기간 보장 등)가 없다는 한계가 있으며, ‘행복마을가꿈’·’더불어마을’ 사업 가이드라인에 사회적경제 주체 지원 근거를 명시할 필요가 있음 ○ 또한 도시재생행정협의회가 부구청장을 단장으로 하지만 실질적 총괄 기능을 하지 못하고 있어 구청장 직속의 전담조직과 전문인력 확보가 절실함 ○ 또한 최근 정부에서 추진하는 ‘리코어(RE-CORE) 프로젝트’ 대상 지역에서 수도권이 제외되어 있어 시장 차원의 대책 마련이 필요함 ○ 재생사업에는 재정이 부족하다기보다 관심과 협력 분위기 조성이 더 중요한 과제라고 판단됨 5) 이왕기 (인천연구원 선임연구위원) ○ 2013년 저층주거지관리사업이 처음 도입될 당시 준비 부족을 이유로 개인적으로 반대했으나 그럼에도 이후 형성된 마관협 등의 성과가 있었음 ○ 인천은 31층 이상 고층건물수가 서울보다 많고 최근 15년간 신규 주택 공급 연면적이 60% 증가(타 대도시 20%대, 서울 10% 미만 대비 최고 수준)하는 등 대규모 신도시 개발이 계속되는 한 저층 노후주거지 문제는 앞으로도 구조적 과제로 남을 것임 ○ 발표에서 제시된 저층주거지 통합관리 시스템은 이상적 모델일 뿐 현실적으로 바로 구현하기는 어려우며, 지역별 특성에 맞춘 3~5개 정도의 시범사업부터 시작해야 함 ○ 향후 ①수행주체(마관협 vs 주민자치회 vs 기존 지역공동체), ②사업 범위·단위(생활권을 얼마나 넓게 설정할 것인가), ③통합 아이템의 조합(집수리·돌봄·마을주택관리소 등을 전부 통합하기보다 지역별로 선택적으로 결합) 세 가지에 대한 논의가 필요하며, 2027년 이후에 대한 구체적 전략은 인천시 차원에서 아직 확정되지 않았지만 오늘 논의를 토대로 추가적 검토가 필요할 것임 6) 박흥식 (인천광역시의회 의원) ○ 저층주거지 문제는 인천 전역에 공통된 사안이며, 장기적으로 도시형생활주택 노후화, 이후 초고층 아파트 노후화로 이어질 것이므로 어떤 성격의 사업을 어떤 주체가 어느 범위에서 수행할지에 대한 실증연구가 선행돼야 함 ○ 지난 10여 년간 약 7천억 원이 투입된 성과에 대해 평가가 엇갈릴 수 있으며, 시의회 차원에서는 제도 개선과 예산 배분을 지원하는 역할을 중심으로 노력하겠음 7) 정혜영 (인천 마을관리협동조합 협의회 사무국장) ○ 가장 시급한 과제는 마을주택관리소 관련 조례 개정임.

인천연구원이 ‘리빙랩’ 개념으로 현장에 밀착해 지역별로 필요한 콘텐츠를 정리한 뒤, 이를 바탕으로 ‘인천형 마을주택관리소’ 모델의 컨셉을 정립하는 과정이 필요함 ○ 현행 마을주택관리소의 집수리 지원이 저소득층으로 한정되어 있어, 일반 도시재생사업처럼 중산층까지 대상을 제도적으로 넓힐 필요가 있으며, 이는 갑작스러운 전면 확대 발표보다는 인천연구원이 함께 참여하는 3~5개 시범사업을 통해 지역별 맞춤 콘텐츠를 먼저 검증할 것을 제안함 [참고자료 03 : 행사 사진]

[ 김현수 기자 ]  incheoneast@thekoreantoday.com

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